Программа «Оценка недвижимости» предназначена для определения рыночной стоимости объектов недвижимости и земельных участков с последующим составлением отчета на основе четырех подходов к оценке:
- Сравнительный.
- Затратный.
- Доходный.
- Статистический.
Исходными данными в программе является база объектов – аналогов, по которым имеется информация о характеристиках аналогичных характеристикам оцениваемого объекта.
При использовании сравнительного подхода, наиболее схожи с оцениваемым объектом объекты-аналоги автоматически переносятся программой из базы объектов. Программа подбирает наиболее похожие объекты – те объекты, сумма квадратов разностей качественных и количественных факторов, отображающих характеристики с оцениваемым объектом, минимальны.
В затратном подходе оценивается восстановительная стоимость объекта – определяется размер затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
В программе возможно применение двух методов пересчета чистого дохода в текущую стоимость:
- Метод капитализации дохода.
- Метод дисконтированных денежных потоков.
Статистический подход в программе позволяет определить стоимость объекта недвижимости на основе явных и неявных зависимостей стоимости объекта от его качественных и количественных факторов.
В отличие от метода сравнения продаж, статистический метод основывается не на мнении эксперта, что является субъективным подходом, а на современных методах статистики.
Основными этапами определения стоимости оцениваемого объекта при оценке данным методом являются:
- Анализ исходных статистических данных.
- Спецификация модели (выбор факторов, наиболее влияющих на цену – см. следующую таблицу), если требуется, с постепенной оптимизацией модели.
- Регрессионный анализ.
- Оценка качества полученной модели.
По желанию пользователя генерируется отчет в формате MS Word по всем, либо по отдельно отобранным методам оценки объекта недвижимости. В отчет переносятся сформированные в файле MS Excel таблицы, текст, и автоматически определяемая цена, с учетом значимости каждого из оценочных подходов.
